EPBD: zeroemisyjne budynki od 2030 r. i nowe obowiązki od 2026 r.

Od 2030 r. wszystkie nowe budynki w UE mają być zeroemisyjne, a do 2050 r. cały zasób budowlany ma zostać zdekarbonizowany. Równolegle UE przesuwa start systemu ETS2 dla budynków i transportu na 2028 r., ale nie wycofuje się z presji regulacyjnej. Dla Polski oznacza to konieczność przyspieszenia renowacji milionów, często przestarzałych energetycznie obiektów – i oparcia się na automatyce, danych oraz sprytnym finansowaniu, zamiast czekać na ostatnią chwilę.

Zrewidowana dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD, UE 2024/1275) obowiązuje w całej Unii od 28 maja 2024 r., a państwa członkowskie mają czas do 29 maja 2026 r. na wprowadzenie jej do prawa krajowego. To ten moment, w którym regulacje z poziomu Brukseli zaczynają realnie przekładać się na projekty, przetargi i budżety właścicieli nieruchomości.

Najważniejsza zmiana jest prosta w komunikacie, ale rewolucyjna w skutkach: od 2028 r. wszystkie nowe budynki publiczne, a od 2030 r. wszystkie nowe budynki w UE mają być budynkami zeroemisyjnymi. Zeroemisyjny w rozumieniu EPBD to obiekt o bardzo wysokiej efektywności energetycznej, bez emisyjnych paliw kopalnych na miejscu, z rosnącym naciskiem na ślad węglowy w całym cyklu życia (tzw. whole-life carbon).

Dyrektywa nie zatrzymuje się na izolacji czy źródle ciepła. Wprost wprowadza elementy jakości środowiska wewnętrznego (IEQ) – m.in. wymogi dotyczące jakości powietrza (IAQ), okresowe przeglądy instalacji HVAC oraz monitoring IEQ integrowany z automatyką budynkową. W praktyce oznacza to, że w budynkach niemieszkalnych poddawanych większym renowacjom lub projektowanych jako zeroemisyjne, systemy czujników i automatycznego sterowania przestają być „miłym dodatkiem”, a stają się standardem.

Na poziomie makro EPBD celuje w największego „pożeracza” energii w Europie – budynki odpowiadają za ok. 40% końcowego zużycia energii w UE i 36% emisji związanych z energią, przy czym ok. 75% budynków pozostaje energetycznie nieefektywnych.

Renowacja milionów budynków: polski front europejskiej fali modernizacji

Nowe inwestycje stosunkowo łatwo zaprojektować jako zeroemisyjne, jeśli od początku uwzględni się efektywność energetyczną, OZE i automatykę. Problem zaczyna się przy istniejącej zabudowie. Szacunki Komisji Europejskiej pokazują, że ok. 85% budynków w UE powstało przed 2000 r., a trzy czwarte z nich jest energetycznie nieefektywnych. W Polsce same krajowe dokumenty strategiczne mówią o konieczności ok. 7,5 mln modernizacji do 2050 r., z czego ok. 4,7 mln to głęboka termomodernizacja.

Przekładając to na język inwestora: bez modernizacji większość starszych budynków będzie w kolejnych latach szybko tracić na wartości. Im nowsze i bardziej efektywne będą budynki konkurencyjne, tym większa różnica w czynszach, kosztach operacyjnych i ryzyku regulacyjnym – zwłaszcza w kontekście finansowania oraz standardów ESG.

Polskie budynki wymagają więc nie tylko „docieplenia i wymiany kotła”, ale podejścia systemowego: poprawy przegród (izolacja, okna), wymiany i optymalizacji źródeł ciepła oraz instalacji HVAC (pompy ciepła, odzysk ciepła) oraz wdrożenia cyfrowej automatyki, która pilnuje parametrów w czasie.

To właśnie automatyka jest „klejem” spinającym wszystkie inwestycje: system zarządzania budynkiem (BMS) integruje wentylację, ogrzewanie, chłodzenie, oświetlenie, ładowarki EV, systemy bezpieczeństwa i zużycie wody. Oparte na czujnikach IoT i algorytmach AI rozwiązania – takie jak stosowane już w biurowcach, fabrykach, szpitalach czy lotniskach przez firmy typu Honeywell – potrafią w czasie rzeczywistym dostosowywać parametry do liczby użytkowników, pogody i taryf energii, a przy okazji zbierają dane niezbędne do raportowania ESG.

Dodatkowym wymogiem staje się monitoring jakości powietrza wewnętrznego, który od 2026 r. ma być obowiązkowym elementem systemów automatyki w budynkach niemieszkalnych zeroemisyjnych i przy większych renowacjach. To nie tylko kwestia zgodności z przepisami, lecz także komfortu i zdrowia użytkowników – czyli argumentu biznesowego na coraz bardziej konkurencyjnym rynku najmu.

ETS2 i inne dyrektywy: jak wygląda UE na tle USA i Chin?

EPBD to tylko jeden z filarów unijnej polityki klimatycznej wobec budynków. Drugi – mocno dyskutowany – to nowy system EU ETS2 dla paliw używanych w budynkach i transporcie drogowym. Początkowo miał ruszyć w 2027 r., z możliwością przesunięcia na 2028 r. przy wyjątkowo wysokich cenach energii. W listopadzie 2025 r. Rada UE i europosłowie politycznie uzgodnili jednak przesunięcie startu ETS2 właśnie na 2028 r., głównie pod presją krajów obawiających się skoku kosztów ogrzewania – w tym Polski.

To odroczenie daje gospodarstwom domowym i przedsiębiorstwom chwilę oddechu, ale nie zmienia kierunku: w najbliższych latach ogrzewanie paliwami kopalnymi będzie stopniowo drożeć, a presja na przechodzenie na czyste technologie – rosnąć. ETS2, w połączeniu z EPBD, dyrektywą OZE i funduszem społecznym na transformację, ma docelowo objąć ceną emisji ok. 75% unijnych emisji gazów cieplarnianych.

Na tym tle Unia wyraźnie wyróżnia się globalnie:

UE stawia na twarde standardy – obowiązkowe zeroemisyjne kody budowlane do 2028 r. i pełną dekarbonizację budynków do 2050 r., uzupełnione systemem cenowego sygnału ETS2 i programami wsparcia renowacji.
USA – zamiast ogólnokrajowego obowiązku zeroemisyjnych budynków – stawiają na bodźce finansowe: Ustawa o redukcji inflacji (IRA) przeznacza dziesiątki miliardów dolarów na ulgi podatkowe i dotacje dla inwestycji w efektywność energetyczną i OZE, także w budynkach. Standardy energetyczne ustalane są głównie na poziomie stanowym i miejskim, co tworzy bardziej patchworkowy krajobraz regulacyjny.
Chiny intensywnie zaostrzają normy efektywności dla nowych budynków i rozwijają projekty „zero-carbon-ready”, ale przy ogromnej skali zasobu budowlanego emisje sektora budynków mogą pozostać wysokie nawet w 2060 r., jeśli tempo renowacji i elektryfikacji nie przyspieszy.
W skrócie: UE jest dziś najbardziej zaawansowana, jeśli chodzi o spójny zestaw regulacji dedykowanych budynkom, ale płaci za to większą presją na krótko- i średnioterminowe koszty energii. USA opierają się na marchewce (ulgi i dotacje), Chiny – na długoterminowym planowaniu i standardach, z mniejszym naciskiem na transparentną cenę emisji w budynkach.

Wnioski dla Polski: przewaga dla tych, którzy zaczną wcześniej

Dla Polski EPBD i przesunięty ETS2 tworzą paradoksalnie okno możliwości. Z jednej strony jesteśmy krajem o ponadprzeciętnie energochłonnym zasobie budynków i wciąż wysokim udziale paliw kopalnych w ogrzewaniu. Z drugiej – mamy do dyspozycji unijne środki na renowacje, rozwinięty sektor firm wykonawczych i rosnące portfolio technologii (od pomp ciepła po zaawansowaną automatykę i AI w BMS-ach).

Odwlekanie decyzji oznacza kumulację ryzyk:

– regulacyjnego (niezgodność z EPBD po 2030 r.),
– rynkowego (spadek wartości nieefektywnych budynków i trudniejszy dostęp do finansowania),
– operacyjnego (wyższe koszty energii w świecie ETS2 i zacieśniających się standardów ESG).

Właściciele, którzy już dziś budują strategię portfelową – obejmującą głęboką termomodernizację, wymianę źródeł ciepła, automatyzację oraz plan raportowania emisji – mają szansę wyjść z tej transformacji z przewagą konkurencyjną. Narzędzia są dostępne: od zintegrowanych systemów automatyki budynkowej i rozwiązań AI do optymalizacji zużycia mediów, po nowe modele finansowania, w których część nakładów spłacana jest z wygenerowanych oszczędności.

W świecie, w którym „zeroemisyjność” przestaje być hasłem z prezentacji, a staje się twardym wymogiem dyrektywy, pytanie nie brzmi już „czy”, tylko „jak szybko” i „z jaką strategią” polski rynek nieruchomości odpowie na nowe reguły gry.