Wieloletnia dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – stawki, ryzyka i pułapki - nasz poradnik

Dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne to dla wielu rolników i właścicieli słabszych ziem szansa na stabilny dochód nawet przez 30 lat. Zanim jednak podpiszesz umowę, sprawdź, czy obiecywane zyski są realne, a kontrakt zabezpiecza twoje interesy w wieloletniej perspektywie – od pierwszej umowy przedwstępnej po demontaż instalacji po zakończeniu eksploatacji.

Rynkowe stawki dzierżawy – ile naprawdę jest „normalnie”?

Na polskim rynku za dzierżawę hektara ziemi pod farmę fotowoltaiczną można dziś uzyskać przeciętnie ok. 18–20 tys. zł rocznie, w zależności od lokalizacji i parametrów działki. W wielu analizach pojawia się szerszy przedział 15–22 tys. zł/ha/rok – to wciąż poziom uznawany za rynkowy i realistyczny. 

Jeśli firma proponuje 150% tej stawki, czyli 30 tys. zł i więcej za hektar, warto włączyć tryb najwyższej czujności. Wysoka kwota często oznacza, że projekt od początku „nie spina się” finansowo i inwestor liczy, że uda mu się szybko odsprzedać prawa do gruntu innej spółce. Gdy to się nie uda – projekt trafia do szuflady, a właściciel ziemi ma na lata zablokowaną możliwość normalnego korzystania z działki.

– Na rynku pojawiają się podmioty, które oferują stawki oderwane od realiów. Gdy okazuje się, że na takich warunkach inwestycja jest nieopłacalna, po prostu porzucają projekt, a problem zostaje po stronie właściciela gruntu – zwraca uwagę Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce.

W praktyce najbezpieczniej jest traktować oferty wyraźnie powyżej 20 tys. zł/ha/rok jako sygnał, że trzeba bardzo dokładnie sprawdzić firmę, model biznesowy oraz treść umowy.

Umowa przedwstępna: 3–5 lat, których nie można zlekceważyć

Od podpisania pierwszego dokumentu do wbicia łopaty na placu budowy mija zwykle 3–5 lat. To czas na uzyskanie decyzji środowiskowych, warunków zabudowy, warunków przyłączeniowych oraz pozwoleń na budowę. Kobieta w sadzie

W tym okresie działka często jest już „zarezerwowana” dla inwestora, ale farma jeszcze nie powstaje. Dlatego kluczowe jest to, co zapisano w umowie przedwstępnej:

• Wynagrodzenie za rezerwację terenu – warto zabiegać o to, by już na etapie przygotowań inwestor płacił czynsz (np. w wysokości części docelowej stawki) lub ryczałt za wyłączne prawo do gruntu. Brak takich zapisów oznacza kilka lat blokady ziemi bez jakichkolwiek przychodów.
• Prawo do dalszego użytkowania ziemi – jeżeli to możliwe, w umowie powinien znaleźć się zapis, że do momentu fizycznego rozpoczęcia budowy rolnik może normalnie uprawiać ziemię (z zastrzeżeniem terminu jej wydania).
• Odszkodowania za zniszczone plony – kontrakt powinien jasno określać zasady liczenia i wypłaty odszkodowań, gdy wejście ekipy budowlanej zniszczy zasiewy czy infrastrukturę rolniczą.
• Termin budowy i możliwość odstąpienia – jeżeli inwestor w określonym czasie nie uzyska kluczowych decyzji, właściciel ziemi powinien mieć prawo odstąpić od umowy bez kosztów

Bez tych zabezpieczeń rolnik ryzykuje, że przez kilka lat nie będzie ani dzierżawy, ani plonów.

Co po 30 latach? Demontaż farmy i przywrócenie gruntu

Standardowe umowy dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną podpisuje się na ok. 29–30 lat. Już dziś warto wiedzieć, co stanie się z instalacją po tym okresie.

W dobrze skonstruowanej umowie powinny znaleźć się m.in.:

• jasne zasady przedłużenia współpracy – np. prawo pierwszeństwa dla obecnego inwestora, ale z możliwością renegocjacji stawki,
• obowiązek demontażu instalacji po stronie inwestora,
• szczegółowy opis przywrócenia terenu do stanu użyteczności rolniczej (usunięcie fundamentów, kabli, dróg technologicznych),
• zabezpieczenie finansowe na demontaż – np. gwarancja bankowa, kaucja, polisa.

Bez takiego zabezpieczenia właściciel terenu może po latach zostać z kosztownym „złomem technologicznym”, którego recykling i wywóz będą liczone w setkach tysięcy złotych.

Rynek paneli i farm fotowoltaicznych w Polsce – skala i ceny

Polska fotowoltaika rośnie bardzo szybko. Według najnowszego raportu Instytutu Energetyki Odnawialnej, na koniec 2024 r. moc zainstalowana PV w Polsce przekroczyła 21,1 GW, a w pierwszym kwartale 2025 r. sięgnęła ok. 22 GW. To daje nam jedno z czołowych miejsc na świecie pod względem mocy PV na mieszkańca. 

Dynamiczny rozwój widać też w cenach technologii: panele fotowoltaiczne na rynku hurtowym potaniały, a średnie ceny modułów monokrystalicznych w Europie spadły pod koniec 2024 r. do ok. 0,08–0,09 euro/Wp z powodu dużej podaży. 

W sprzedaży detalicznej w Polsce pojedyncze panele kosztują zwykle od ok. 300 zł do ponad 2500 zł – w zależności od mocy, klasy i producenta. 

Dla inwestorów ważniejsze są jednak koszty całych instalacji: 

• instalacja na domu jednorodzinnym o mocy 3 kW to wydatek ok. 12–15 tys. zł, system 5 kW kosztuje najczęściej 20–30 tys. zł, a większe zestawy 8–10 kW – 35–60 tys. zł (ceny brutto z montażem). 
• farma fotowoltaiczna o mocy 1 MW wiąże się z kosztem inwestycyjnym rzędu 2,2–3,2 mln zł w zależności od lokalizacji, technologii i kosztów przyłączenia. 

Takie nakłady finansowe tłumaczą, dlaczego uczciwe firmy nie mogą płacić za dzierżawę „dowolnie wysokich” stawek – przychody z energii muszą pokryć zarówno koszt budowy, jak i czynsz za grunt oraz finansowanie bankowe.

Jak sprawdzić firmę, zanim oddasz ziemię w dzierżawę?

Przy kontrakcie na 30 lat warto poświęcić kilka tygodni na weryfikację partnera biznesowego. Podstawowe kroki:

• sprawdź firmę w KRS – zwróć uwagę na kapitał zakładowy, historię zmian właścicieli, branżę, w której działa, oraz ewentualne postępowania upadłościowe,
• poproś o listę zrealizowanych projektów – najlepiej takie, które faktycznie działają na sieci,
• zweryfikuj, kto finansuje inwestycję – banki, fundusze czy spółka-matka,
• porównaj co najmniej kilka ofert dzierżawy – różnice w stawkach i zapisach umowy pozwolą ocenić, co jest standardem na rynku.

Warto też skonsultować kontrakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym lub energetycznym. Kilkaset czy kilka tysięcy złotych za opinię może uchronić przed wieloletnim sporem prawnym.

Checklista dla właściciela gruntów

Przed złożeniem podpisu na umowie dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną zadaj sobie kilka pytań:

• Czy oferowana stawka mieści się w rynkowym przedziale, czy jest podejrzanie wysoka?
• Czy otrzymam wynagrodzenie już na etapie umowy przedwstępnej i rezerwacji terenu?
• Czy mogę nadal uprawiać ziemię do rozpoczęcia budowy i czy przewidziano odszkodowanie za plony?
• Jakie są zasady przedłużenia umowy albo jej rozwiązania, jeśli inwestycja nie dojdzie do skutku?
• Kto i z jakich środków sfinansuje demontaż farmy oraz przywrócenie gruntu do stanu pierwotnego?
• Czy firma ma stabilne zaplecze finansowe i doświadczenie w branży PV?

Dobrze przygotowana dzierżawa może przez dekady zapewniać przewidywalny dochód i wzmocnić finansowo całe gospodarstwo. Źle skonstruowana – zamienić atrakcyjną działkę w problem prawny i finansowy na lata.